Dezvoltatorii imobiliari și fuga de ANAF

De la începutul acestui an o modificare adusă Codului Fiscal prevede impozitarea venitului provenit din vânzarea imobilelor aflate în patrimoniul personal chiar și atunci când valoarea bunului este mai mică de 450.000 de lei.

Potrivit OG nr. 16/2022, pentru vânzarea oricăror construcții sau terenuri din proprietatea personală, datorați un impozit de 3% din valoarea bunurilor dacă le-ați deținut anterior vânzării cel puțin 3 ani. În cazul în care bunurile au fost în proprietatea dumneavoastră pentru mai mult de 3 ani, va trebui să plătiți la vânzare un impozit de doar 1% din valoarea acestora. Taxele se achită la notar, în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare iar acesta trebuie să vireze sumele în contul statului până în data de 25 a lunii următoare.

Aceste reguli se aplică doar în cazul transferurilor de proprietăți din patrimoniul personal, adică persoanelor fizice care care doresc, de exemplu, să vândă un teren sau o casă primită de la părinți. În schimb, dacă o persoana fizică autorizată, înregistrată la Registrul Comerțului ca fiind PFA, dorește să vândă un imobil din patrimoniul afacerii, impozitul pentru astfel de tranzacții este de 10% din valoarea bunurilor în timp ce societățile comerciale sunt nevoite să plătească impozit 16% pe profit.

Diferențele sunt suficient de mari și tentante astfel că mulți dezvoltatori imobiliari au găsit soluții

pentru a plăti taxe cât mai mici la vânzarea imobilelor. Aceștia achiziționează terenuri și construiesc imobile “în regie proprie”, imobile care de cele mai multe ori nu au nici pe departe calitatea și garanția celor construite de firmele serioase care se ocupă cu astfel de construcții. Profitând de taxele cu mult mai mici, aceștia se comportă din punct de vedere fiscal precum o persoană fizică, reducând costurile și achitând taxele aferente de 1% sau 3% la vânzarea imobilelor.

Evident, Agenția Națională de Administrare Fiscală urmărește astfel de tranzacții și în urma analizelor de risc poate iniția inspecții fiscale pentru clarificarea situațiilor financiare. În cazul în care se constată că tranzacțiile respective nu au fost de fapt din patrimoniul personal, Fiscul poate face reclasificarea transferurilor, caz în care vi se va recalcula baza de impozitare, plus accesoriile, și veți primi o decizie de impunere cu suma datorată. Puteți contesta această decizie în termen de 45 de zile de la primirea ei, adresându-vă organului fiscal emitent.

Cu toate acestea, nu orice persoană care efectuează mai multe tranzacții în decursul unui an poate fi luată în vizorul ANAF. Unul din aspectele care fac diferența între “afaceriștii” care încearcă să fenteze legea și persoanele fizice care doresc pur și simplu să își vândă o proprietate imobiliară, este intervalul de timp în care au loc tranzacțiile. Așa-zișii dezvoltatori imobiliari construiesc sau cumpără și mai apoi vând imobile într-un interval de timp relativ scurt, astfel că bunurile nu stau foarte mult în proprietatea vânzătorului, lucru care se poate vedea foarte ușor pe Cartea Funciară a imobilelor.

În calitate de cumpărător, este recomandat să verificați toate actele imobilului pe care doriți să îl achiziționați înainte de semnarea contractului. Cel mai bine ar fi să apelați și la ajutorul unui avocat specializat în imobiliare și drept fiscal pentru a vă asigura că evitați eventualele probleme sau vicii ascunse ale bunului.